La rideterminazione del valore di terreni e partecipazioni societarie diventa maggiorenne: siamo alla diciottesima proroga

Fatti salvi due o tre anni nei quali il legislatore si è “dimenticato” di riproporla, la rideterminazione ai fini fiscali del valore di terreni agricoli, aree edificabili e partecipazioni societarie, è ormai diventata una disposizione abituale.

L’ennesima proroga, contenuta nella Legge di Bilancio 2020, consente di rideterminare il costo fiscalmente riconosciuto alla data del 1° gennaio 2020, di terreni e partecipazioni, tramite perizia di stima. Il pagamento di un’imposta sostitutiva, che seppure aumentata rispetto allo scorso anno, è nella generalità dei casi comunque vantaggiosa, consente di ridurre fino ad azzerare l’imposizione fiscale ordinaria sulle eventuali plusvalenze prodotte con le cessioni dei beni in commento.

Possono essere oggetto della rideterminazione i beni posseduti alla data del primo gennaio 2020, che rientrano in una delle seguenti categorie:

  • a) terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili, posseduti, non da imprese commerciali, a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, enfiteusi;
  • b) partecipazioni in società regolamentate non quotate in mercati, qualificate o meno, possedute a titolo di proprietà o usufrutto.

La rideterminazione del valore dei suddetti beni, comporta il versamento di un’imposta sostitutiva dell’11%. Entro il 30 giugno 2020 l’interessato deve richiedere la redazione di una perizia giurata di stima ad un professionista. La natura professionale varia a seconda del bene da periziare.

La perizia dovrà essere conservata dal contribuente ed inviata all’Agenzia delle Entrate solo se viene dalla stessa richiesta. Sempre entro il 30 di giugno 2020, il contribuente dovrà versare l’Imposta sostitutiva.

Se sceglie di rateizzarla, dovrà effettuare il pagamento della prima rata entro il 30 giugno, la seconda e la terza, maggiorate degli interessi del 3% calcolati dalla prima scadenza, entro il 30 giugno 2020 e 30 giugno 2021. I dati devono essere indicati nella dichiarazione dei redditi, quadri RM o RT, pena una sanzione da 250 a 2mila euro.

La reale convenienza ad effettuare la rideterminazione per i possessori di terreni, è strettamente legata a tre aspetti:

  1. Modalità di acquisizione del terreno: acquisto, successione, donazione. Se il terreno (agricolo) è pervenuto in successione o è stato acquistato da più di cinque anni, la plusvalenza non è comunque imponibile Irpef, per cui la rideterminazione del valore del medesimo terreno non avrebbe alcuna utilità, se non per le casse dell’Erario.
  2. Situazione urbanistica dell’area: agricola, lottizzata, edificabile. Se il terreno risulta edificabile, la plusvalenza ottenuta dalla cessione è sempre soggetta a tassazione, con il sistema della tassazione separata. Per valutare il reale vantaggio fiscale della rideterminazione, il contribuente dovrà tener conto del proprio reddito complessivo netto del nel biennio antecedente all’anno in cui viene incassato il corrispettivo della cessione. Se il terreno è lottizzato, la plusvalenza si determina a partire dal valore normale dell’area, al quinto anno antecedente all’inizio della lottizzazione;
  3. Precedente rideterminazione del valore. Se il contribuente ha già effettuato la rideterminazione negli anni precedenti ma è ancora in possesso dell’immobile, deve verificare se il valore al 1° gennaio 2020 è maggiore di quello già rideterminato in passato. In questa ipotesi può scomputare dall’Imposta sostitutiva ora dovuta, quella già corrisposta in precedenza. In alternativa, può effettuare il versamento dell’imposta sostitutiva adesso dovuta nella misura dell’11% e richiedere il rimborso di quanto precedentemente versato.

Nell’ipotesi in cui il valore al 1° gennaio 2020 è minore di quello rideterminato in passato, è opportuno che l’interessato commissioni una nuova perizia con la quale si attesta la riduzione del valore rispetto alla precedente rideterminazione. Attenzione però: visto che dalla sua prima introduzione l’imposta sostitutiva è passata dal 4 all’11%, potrebbe succedere che nonostante la riduzione del valore del bene, il contribuente sia costretto a versare una nuova imposta. (c.t.)

Tratto da Dimensione Agricoltura n. 2/2020